Finns det risk för strandade tillgångar i ert framtida fastighetsbestånd?

I två tidigare bloggposter har vi tagit upp EU:s nya, gröna taxonomi och hur den kommer att påverka gröna lån. Hur taxonomin påverkar gröna lån kommer att bli aktuellt snart, men framför allt kommer det att lägga grunden för hur banker och investerare kommer att resonera i framtiden. Det är dags att ställa om nu, för annars kan ni bli fast med strandade tillgångar.

Bortskämda barn – en dyr attityd

Om vi lärde oss något från vår tidigare bloggpost så är det att bankerna redan nu börjar intressera sig för energianvändningen i de fastigheter de beviljar lån till. Byggnader som är dyra att driva är en dålig investering och värdet på dem kommer oundvikligen att gå ner. Bankerna har till och med ett ord för detta: “stranded assets”, eller strandade tillgångar på svenska. Och en viss typ av byggnad ligger i riskgruppen: den som beter sig som ett bortskämt barn.

Det finns barn som hjälper till att tömma diskmaskinen och som vet att man noga måste spara sin veckopeng för att kunna köpa något dyrt. Och så finns det barn som ligger på soffan och gnäller över att de inte fick den allra senaste modellen av iPhone i julklapp. Samma sak gäller för byggnader; det finns de som producerar energi med solceller och är sparsamma med sin förbrukning. Och så finns det de som förbrukar energi i mängder och konstant kräver mer, utan att ta hänsyn till tillgången i nätet. Att anamma beteendet av bortskämda barn kommer att vara en dyr attityd i framtiden – både direkt på energinotan, och indirekt när det kommer till finansiering.

Energieffektiva byggnader är framtiden

En del av EU:s gröna giv innebär att minst 1 biljon euro i hållbara investeringar ska mobiliseras under detta decennium. Mer medel från EU:s budget än någonsin tidigare ska satsas på klimat- och miljöåtgärder. Gröna lån är ett bra sätt att få finansiering för sina klimatinvesteringar, och med dem följer hårda krav på att pengarna ska användas till just sånt som gör miljön bättre. Och visst finns det andra lån att få därtill, såna som inte är gröna utan rätt och slätt färglösa. Men vi spår att även dessa snart kommer att kräva mer än soffliggande och iPhone-gnäll…

EU:s taxonomi, bankernas krav och marknadens intresse; allt pekar på att energieffektiva byggnader är framtiden. Redan nu börjar “dumma” eller “bruna” byggnader att tappa i värde. I Nederländerna måste t.ex. kontorsbyggnader uppnå energiklass C till 2023, annars får de inte hyras ut. Vid 2030 planerar man att höja kravet till klass A. Storbritannien och New York arbetar med liknande förslag, och det skulle innebära att värdet på flera byggnader praktiskt taget störtdyker över en natt.

Att energieffektivisera kan alltså komma att bli avgörande för att ens få bedriva sin verksamhet i framtiden. Vi ligger generellt bra till här i Sverige, men om liknande krav skulle införas så skulle det krävas mer av oss. Och om inte lagar ställer höga krav så gör garanterat kunder det – i takt med att hyresgäster blir mer medvetna så kommer det bli svårare att hyra ut “dumma” byggnader, vilket även det innebär en risk för investerare.

Vasakronans erfarenheter och framtidsspaningar

Att energieffektivitet kommer att ses som ett hygienkrav i framtiden råder inga tvivel om menar Vasakronans Hållbarhetschef Anna Denell.

– Många av våra kunder är tjänsteproducerande. De har kanske inga smutsiga fabriker men måste ändå förhålla sig till omvärldens förväntningar om att ta klimatansvar. När de gör en klimatanalys av sin verksamhet är det ofta lokalen, tillsammans med tjänsteresor som är deras stora miljö- och klimatpåverkan. Anställda förväntar sig klimatansvar från företaget, och finns det bättre och sämre lokaler att hyra så är det ett lätt val, säger Anna Denell.

2013 gav Vasakronan ut världens första gröna företagsobligation och intresset för gröna kapitalplaceringar har ökat starkt sedan dess. För några år sedan började de få fler internationella investerare i sina obligationer och under 2020 gav de ut gröna obligationer i sex olika internationella valutor. På Vasakronan har man sett att det finns ett tydligt intresse långt utanför Sveriges gränser för gröna obligationer:

– Internationella investerare vill investera i våra gröna obligationer just för att de är gröna, annars hade nog till exempel japanska och sydkoreanska pensionsförvaltare inte varit så intresserade av ett svenskt fastighetsbolag, förklarar Anna Denell.

När det kommer till finansiering i stort frågar sig Anna Denell hur länge vi kommer att skilja på grön finansiering och vanlig, och svarar “det som inte är grönt är en risk, så investerare kommer antingen att sätta höga riskpremier, eller helt vända ryggen”.

Läs mer om hur Vasakronan använder Metry i sitt hållbarhetsarbete.

Från bortskämt barn till bäst i klassen

Att ha en energisnål byggnad är ett hygienkrav, men bäst i klassen blir de som går ett steg längre – till exempel genom att både producera egen energi, och dessutom dra sitt strå till stacken för att göra nytta i näten. (spoiler alert: även här är Vasakronan ett strålande exempel).

Vasakronan har som långsiktigt mål att vara klimatneutrala och självförsörjande, och redan nu producerar de en allt större andel energi själva med hjälp av till exempel solceller och akvifärer. De arbetar också med lösningar för att kunna minska effektbehovet och minska belastningen i näten – till exempel genom att lagra energi i fastigheterna, och nyttja den när efterfrågan är hög.

För att vara bäst i klassen räcker det nämligen inte att “bara” spara energi. Effektbrist blir ett allt större problem i de svenska näten, och det ligger inte många år bort att man börjar ransonera elen tror sakkunniga. Att styra och minska era fastigheters effektbehov kommer att vara centralt för att garantera energiförsörjning i framtiden, och det får också konsekvenser för driftkostnaderna. Att spara energi är nämligen inte lika med att spara pengar, och det går inte att rakt översätta en sparad kilowattimme till X antal sparade kronor. De som resonerar så kommer troligtvis att ha en hel skolklass av bortskämda barn i sitt byggnadsbestånd i framtiden.

Är era byggnader bra investeringar?

På den nya, gröna finansmarknaden kommer tillförlitlig energidata att vara avgörande. EU-kommissionen enades i december 2019 om en lag som innebär att taxonomin från december 2021 blir tvingande, det vill säga att finansiella aktörer som erbjuder produkter och rådgivning då måste redovisa sin påverkan i enlighet med den. Det kommer troligen även att ställas nya krav på banker att bedöma vilken påverkan de har på klimatet genom de verksamheter de finansierar och investerar i, och det kommer att innebära en reell risk att investera i bolag som inte tar hänsyn till klimatet. Då blir energianvändningen en byggnads betyg som ger en fingervisning i frågan “kommer detta att bli ett bortskämt barn i framtiden?” …eller med andra ord: “är detta en bra investering?”.

Bolag som kortsiktigt vinstmaximerar på bekostnad av hållbarhet kan kortsiktigt vara lönsamma, men de kommer att bli omkörda i ett längre perspektiv. Fastighetsägare måste därför utforma tydliga klimatstrategier och målbilder, och på ett tydligt och transparent sätt följa upp och informera investerare utifrån detta. Framtiden kräver därmed strukturerad och kvalitetssäkrad energidata – både för att kunna se till att era byggnader håller måttet, och för att kunna bevisa det för banker och investerare. För hur länge kommer vi att skilja på grön finansiering och vanlig?

Vill du få bättre koll på energianvändningen i ert fastighetsbestånd? Kontakta oss så hjälper vi er att framtidssäkra!