Får era byggnader hyras ut med skärpta energikrav?

Om ni inte fick hyra ut en tredjedel av era byggnader, vad skulle det innebära för er verksamhet? Detta skulle inom ett par år kunna bli verklighet …om ni inte börjar se över energieffektiviteten i ert bestånd.

Det ska straffa sig att slösa energi

De nya kraven på IMD (som vi har skrivit mer om här) är bara en av de lagstiftningar som man använder sig av för att försöka snabba på energieffektivisering i Sverige. Nu diskuteras det på EU-nivå om att införa ännu ett sätt att straffa de som slösar: MEPS, eller Minimum Energy Performance Standard.

Införandet av minimikrav för energi i befintliga byggnader föreslås nu som tillägg i EU:s energiprestandadirektiv. Och precis som alla andra strama direktiv från EU handlar detta om att nå EU:s klimatmål om 40 procent utsläppsminskning till 2030. Även om det är lönsamt att energieffektivisera så investeras det inte i den takt som behövs. Då är det straff eller belöning som gäller – och i detta fall har EU valt att satsa på straff. Man vill helt enkelt sätta press på de fastighetsägare som saknar incitament att renovera och/eller effektivisera. Om MEPS skulle införas på EU-nivå så skulle det innebära en stor påtryckning, för så som regelverket har använts hittills kan det det få ödesdigra konsekvenser för de som inte anpassar sig.

Så har MEPS sett ut i andra länder

Exakt när och hur gränserna skulle kunna dras är ännu oklart. Till exempel skulle möjliga gränser kunna träda i kraft ett visst årtal, vid renovering eller ombyggnad eller vid tecknande av nya hyresavtal, så har det i alla fall sett ut i de lokala tillämpningar vi sett hittills:

• I Storbritannien får ett hyreskontrakt inte förnyas om byggnaden har sämre energiklass än klass E.
• Frankrike förbjuder uthyrning av hyresbostäder med energiklass G från och med 2028. Kraven skärps därefter successivt fram till 2034, då endast hyreshus med energiklass E eller bättre får hyras ut.
• I Nederländerna kommer endast kontorsbyggnader med energiklass C eller lägre få hyras ut från 2023. Fram till 2030 ska kraven bli ännu högre – då får bara hus med energiklass A får hyras ut.

Oavsett vad EU beslutar för regler om MEPS så kan vi räkna med att det kommer att finnas rum för nationella tolkningar av reglerna eftersom förutsättningarna varierar mellan EU-länderna. De tillämpningar av MEPS som vi har sett hittills har använt systemet som en ättestupa: den som inte håller måttet ska bort. Och om den svenska tillämpningen skulle följa grannländernas exempel och dra gränsen vid klass E skulle det slå hårt.

Hur skulle MEPS påverka fastighetsägare i Sverige?

Idag har ungefär en hälften av byggnadsbeståndet i Sverige energiklass “E” eller sämre. Med nya, skärpta regler i linje med de som satts i andra länder skulle de alltså kunna bli så kallade strandade tillgångar som kanske inte ens får hyras ut.

Procentuell fördelning mellan energiklasserna, per byggnadskategori. Illustration: Boverket

Förutsättningarna och definitioner av energiklasser varierar mellan EU-länderna, och Sverige har valt att definiera energiklasserna tufft i förhållande till andra EU-länder. Eftersom Sverige generellt sätter ambitiösa klimatmål kan vi troligtvis vänta oss en lika ambitiös gränsdragning om kravet på MEPS blir verklighet.

När vi tittar på läget i Sverige bör det också nämnas att energiklasserna för byggnader som är energideklarerade före 2019, då den nya energideklarationen började användas, kan vara olika mot de som är gjorda efter – även om de har samma energiförbrukning. Men oavsett eventuella deklarationsvariationer är Sveriges staplar oroväckande röda. Så vad kan vi göra?

Gör er redo för renoveringsvågen

Problemet med beståndet i Sverige är att många byggnader är gamla, och det skulle krävas stora renoveringsinsatser för att förbättra klassningen. En av anledningarna att man diskuterar dessa förslag i EU är just för att snabba på arbetet med renoveringar. Det är resultatet man hoppas uppnå och när beslutet har klubbats igenom finns det inget annat alternativ än att följa lagstiftningens taktpinne. Det ni kan göra för att ta kontroll över er ekonomi i situationen är att köpa er tid genom att börja redan nu. De fastighetsägare som har prioriterat och planerat arbetet i beståndet redan innan lagen träder i kraft kommer att vara de som står redo när startskottet går.

Finansiera renoveringar med gröna lån

Nya lagkrav skulle som sagt kunna tvinga fram renoveringar som man inte planerat för i sina kalkyler – och då kan det behövas stöd, till exempel i form av gröna lån. Om man väljer att finansiera sina investeringar med gröna lån kommer pengarna från placerare som vill att deras pengar ska göra skillnad för miljön. Något som både är bra för varumärket, och också billigare än “vanliga” lån eftersom dessa ofta har lägre ränta. De svenska banker som delar ut gröna lån och obligationer har dock krav på hur mycket bättre energianvändning som krävs för att lånevillkoren ska uppfyllas. Har ni er energidata i skick blir det alltså enklare att både identifiera storförbrukarna – och få finansiering för att åtgärda dem.

Fortsätt energieffektivisera

Ungefär 35% av byggnaderna i EU är över 50 år gamla, och nästan 75% av beståndet är ineffektivt. EU räknar med att renovering av dessa byggnader skulle leda till 5-6% minskad energianvändning i EU. Och visst kan det vara renovering som behövs för att dra ner på slösandet, men på det stora hela låter siffran väldigt liten. Renovering kommer inte ensamt att ta oss till målet, det behöver kompletteras med gediget energieffektiviseringsarbete.

Enligt FN går det att minska energianvändningen med 30-80% med teknik som redan existerar. Tekniken finns alltså redan färdig på marknaden och är väl beprövad, men det behövs digital energistatistik för att kunna använda den. Med digitaliserad energidata kan ni göra korrekta investeringskalkyler som inte beror på uppskattningar, utan på faktisk energianvändning. Då kan ni investera i den teknik som redan finns tillgänglig för att på så sätt spara energi, förbättra era energiklassificeringar och fortsätta hyra ut era byggnader – oavsett var MEPS-gränsen hamnar.

Checklist

• Gör en ny energideklaration för att veta var era byggnader ligger på skalan
• Börja göra en plan för att åtgärda bortskämda barn
• Sök gröna lån där ni behöver stöd
• Fortsätt energieffektivisera (vi hjälper er med datan som behövs!)